Di quanta libertà dispone il proprietario di un terreno nella realizzazione di un garage auto interrato? Norme e sentenze dei tribunali
Croce e delizia di ogni automobilista, trovare un parcheggio è spesso un problema e la disponibilità di un garage auto è spesso la migliore soluzione. Sia che si viva in un contesto condiviso e sia in un’abitazione autonoma, la presenza di uno spazio in cui custodire il proprio veicolo è senza dubbio una grande facilitazione. E lo è ancora di più quando il garage auto è interrato. In questo modo aumenta la superficie calpestabile da poter adibire ad altri usi o semplicemente da lasciare libera alla vista. Tuttavia, come è facile immaginare, non può essere così automatico il passaggio dall’idea di un garage auto interrato alla sua effettiva realizzazione. Vogliamo allora capire come fare ovvero se il proprietario del terreno può procedere liberamente oppure ha bisogno di un’autorizzazione. Quali sono i requisiti e le condizioni richiesti? Ma vogliamo fare anche un passo indietro: esiste un diritto quando si parla di costruire un garage auto sotto il livello del suolo?
GARAGE AUTO INTERRATO: COSA CONTROLLARE
Ci sono 3 aspetti preliminari da verificare prima di avventurarsi nella realizzazione di un garage auto interrato. Il primo è l’accertamento dell’edificabilità del terreno sottostante il giardino. Si tratta di un passaggio che non deve essere trascurato per evitare che i lavori si fermino proprio al via. Il secondo aspetto è il controllo della contiguità con l’abitazione. Come esamineremo più specificatamente nel paragrafo successivo, si tratta dell’elemento che fa la differenza nella possibilità di realizzare in giardino un garage auto interrato. Nel caso di assenza, il proprietario non riuscirebbe a ottenere la licenza a costruire. Infine, ma non di minore importanza nell’economia generale, attenzione agli aspetti fiscali. Anche per il 2022, la normativa vigente consente infatti di recuperare parte dei costi sostenuti. A condizioni che sussista il vincolo pertinenziale tra il garage auto e l’abitazione. In estrema sintesi, il primo deve “appartenere” al secondo, sia esso un condominio oppure un’abitazione singola e autonoma.
QUANDO È PERMESSO REALIZZARE UN GARAGE AUTO INTERRATO
La parola chiave da non perdere di vista per capire quando è permesso realizzare un garage auto interrato è contiguità. In pratica, affinché la costruzione sia possibile, il garage, indipendentemente dalla modalità di utilizzo, deve essere posto sotto l’abitazione o in una zona contigua. La ragione, come abbiamo accennato, è l’indispensabilità di conservare lo status di pertinenza per ottenere il permesso di costruire non verrebbe rilasciato. Le disposizioni vigenti incentivano la realizzazione di posti auto a beneficio degli edifici che ne sono sprovvisti. Danno cioè la possibilità di creare un garage auto nel sottosuolo delle aree pertinenziali esterne. E per favorirla, riconoscono il diritto del titolare del giardino o del suolo di utilizzarlo liberamente ovvero senza che alcun condomino possa opporsi. Anche perché, nel caso dei lavori sotto il livello del suolo, non verrebbe intaccato il decoro architettonico dell’edificio che spesso rappresenta un ostacolo all’avvio dei lavori di costruzione o di ristrutturazione.
GARAGE AUTO SOTTO AL GIARDINO: IL CASO
Ad apporre il sigillo sulla possibilità di realizzare un garage auto interrato nel giardino ci hanno pensato i giudici del tribunale di Cassino. Hanno infatti confermato nero su bianco il via libera alla creazione di un’autorimessa sotto al terreno di proprietà esclusiva, anche se accanto a un condominio. Come evidenziato dai togati, il presupposto della presunzione di condominialità prevista dall’articolo 1117 del Codice civile, viene a cadere se il giardino di proprietà esclusiva non sia legato da alcuna destinazione di servizio rispetto al condominio.
NORME VIGENTI SU GARAGE AUTO INTERRATO E PARTI COMUNI
Punto di riferimento per inquadrare la normativa in relazione alla possibilità di realizzare un garage auto interrato nel giardino è dunque il Codice Civile. Esattamente l’articolo 1117, quello che disciplina l’uso delle parti comuni. Qui si legge infatti che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, tra cui il suolo su cui sorge l’edificio e le aree destinate a parcheggio. In questo contesto rientrano anche i cortili presenti nelle aree pubbliche. Ecco quindi che, come anticipato, solo nei giardini privati è concessa la facoltà di ricavare un garage auto interrato. Dal punto di vista terminologico, per suolo si intende la porzione di terreno sulla quale poggia l’edificio e la parte al di sotto di essa, dove sono infisse le fondazioni. Per cortile invece l’area scoperta tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.