Posto auto condominio: deve essere a rotazione [Cassazione]

Avete presente le liti, spesso roventi, nelle assemblee condominiali per l’assegnazione dei posti auto? In certi casi si è persino temuto per l’incolumità dei partecipanti, ma in futuro le cose dovrebbero ammorbidirsi. Infatti una recentissima sentenza della Corte di Cassazione ha fissato un importante paletto che d’ora in poi limiterà litigi e discussioni: il posto auto nel condominio deve essere a rotazione e non può esserci assegnazione a tempo indeterminato, se non in presenza di specifici requisiti.

POSTO AUTO CONDOMINIO: IL CASO IN QUESTIONE

In sintesi è quanto ha disposto la sentenza n. 9069 del 21 marzo 2022 emessa dalla II Sezione Civile della Cassazione, accogliendo il ricorso del proprietario di un’attività commerciale posta in uno stabile di Roseto degli Abruzzi (TE), rimasto escluso dall’assegnazione a tempo indeterminato ai soli proprietari di abitazione dei posteggi previsti negli spazi condominiali. In pratica, si legge nella sentenza, né il regolamento di condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini (nella fattispecie i soli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali) di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura.

POSTO AUTO CONDOMINIO: PERCHÉ DEVE ESSERE SEMPRE A ROTAZIONE

Questo perché una tale assegnazione parziale sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene a tutti comune, contravvenendo all’articolo 1117 del Codice Civile secondo cui “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, inclusi i cortili e le aree destinate a parcheggio”. Ma non solo: la distribuzione a tempo indeterminato dei posti auto crea i presupposti per l’acquisto, da parte del condomino assegnatario, della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l’esercizio del possesso esclusivo dell’area.

POSTO AUTO CONDOMINIO A TEMPO INDETERMINATO? SOLO IN UN CASO

Quindi è proprio escluso che possa assegnarsi un posto auto condominio fisso? In realtà no: la stessa Cassazione ha sottolineato che una distribuzione a tempo indeterminato degli spazi condominiali è possibile, ma solo in forma contrattuale. E per realizzarla occorre il consenso di tutti i condomini per approvare clausole che limitino o ridistribuiscano i diritti reali agli stessi, che sono attribuiti dai titoli di acquisto o da successive convenzioni (art. 1138 cc). “La natura contrattuale e il contenuto reale di tali convenzioni”, ha precisato infine la Suprema Corte, “impongono che esse siano sempre espressione di un consenso individuale. E la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione”.