L’acquisto di una casa può comprendere anche un garage auto o un posto auto. Ma quando si può vendere separatamente rispetto all’abitazione?
L’acquisto di una casa può comprendere anche un garage auto o un posto auto. Ma quando si può vendere separatamente rispetto all’abitazione?
Quale proprietario di un veicolo farebbe a meno di un garage auto? Che si tratti di una piccola o di una grande vettura così come di una piccola o di una grande città, la comodità è innegabile. Tuttavia un posto auto potrebbe rivelarsi prezioso anche per chi un mezzo non ce l’ha. Non solo per la comodità di ospitare amici e parenti con la garanzia del parcheggio. Ma anche in relazione alla possibilità di una vendita dello spazio. Ma prima di procedere con i calcoli e stimare il prezzo di vendita del garage auto è indispensabile fare un passo indietro. Bisogna cioè capire se sussistono le condizioni per la compravendita. Quando infatti c’è di mezzo l’acquisto di una casa occorre mettere in conto anche gli elementi collegati. Sia che si tratti di un’abitazione privata e sia di un condominio. Pensiamo ad esempio al giardino. Oppure, come abbiamo accennato al garage auto o al posto auto. Qui entra in gioco l’importante differenza tra pertinenza e proprietà. Approfondiamo allora i dettagli normativi per capire come gestire e magari far fruttare questi elementi aggiuntivi.
GARAGE AUTO: PERCHÉ È IMPORTANTE DEFINIRE LA PERTINENZA
La ragione dell’importanza della differenza tra pertinenza a proprietà, anche in riferimento alla disponibilità di un garage auto, va ricercata proprio nella possibilità o meno di avviare una compravendita. Come lascia intendere il nome, la pertinenza è un bene collegato a quello principale. Quest’ultimo può cioè essere fruito nella sua completezza anche senza la pertinenza. Pensiamo appunto al rapporto tra un’abitazione (bene principale) e un garage auto (pertinenza). Stessa cosa per i posti auto e le autorimesse. Così come per le tettoie, chiuse o all’aperto, spesso utilizzate come soluzione intermedia tra un garage e un posto all’aperto, per il parcheggio dei veicoli. Volendo scendere ancora di più nel dettaglio con un altro esempio, la ruota di scorta dell’auto è considerata una pertinenza dell’auto stessa. Per dirla con le parole del Codice civile, secondo l’articolo 817, “sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.
IL CASO PARTICOLARE DEL GARAGE AUTO: È SEMPRE UNA PERTINENZA?
La regola generale sul rapporto tra pertinenze e bene principale parla quindi chiaro. Ma sorge evidentemente un dubbio. Il garage auto o il box auto separati dall’abitazione sono sempre una pertinenza? Al di là di quanto si potrebbe frettolosamente rispondere, il responso è negativo. Non necessariamente sono una pertinenza di un’abitazione, singola o in condominio. Succede in particolare quando non c’è un collegamento materiale tra le parti. Pensiamo ad esempio a un garage auto collocato in un altro palazzo. Oppure in un’area priva di qualsiasi richiamo al bene principale. In questo caso spetta al proprietario decidere se l’accessorio è funzionale al bene principale. Lo può fare ai fini della compravendita con l’obiettivo di aumentare la cifra finale da richiedere in sede di trattative per la vendita. Va da sé che la decisione sulla funzionalità può essere assunta anche da chi vanta un diritto reale, come ad esempio l’usufruttuario. Insomma, il garage auto non deve per forza essere strutturalmente inglobato nel bene principale per essere considerato pertinenza.
QUANDO IL GARAGE AUTO VA VENDUTO INSIEME ALL’ABITAZIONE
Entra quindi in gioco un altro importante articolo del Codice civile che coinvolge anche il garage auto. L’818esimo stabilisce infatti che “gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto. Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici. La cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale”. In termini concreti, la pertinenza segue le sorti della proprietà principale. Se, ad esempio, il proprietario vende l’abitazione, anche il garage auto (se considerato una pertinenza) passerà di mano. Ma c’è anche una eccezione. Le parti possono accordarsi diversamente. Possono cioè prevedere la separazione tra proprietà e pertinenza. Pensiamo all’importanza economica di questa opzione nel caso di una coppia di anziani priva della disponibilità di un’auto.
IL GARAGE AUTO PUÒ ESSERE VENDUTO SEPARATAMENTE?
Arriviamo quindi a due importanti conclusioni. Il garage auto può sempre essere venduto separatamente se non è considerato una pertinenza. Se lo è occorre un accordo supplementare e parallelo tra le parti. In caso contrario, le cose accessorie seguono la sorte di quelle principali.